Coreestate Erfahrungen - Lohnen tokenisierte Immobilien? (2024)

In der 10in10 Episode des P2P Kredite Cafés knüpfen wir uns einen CEO einer P2P Kredite Plattform vor und stellen ihm zehn knackige Fragen, die dieser in zehn Minuten beantworten muss. Das Ergebnis bereiten wir dann in einem Podcast für euch auf. Garnieren, das mit unseren Coreestate Erfahrungen, Meinungen und Einschätzungen. Und natürlich erfährst du, wie wir bei Coreestate selbst investieren!

In einer knappen Stunde haben Lars Wrobbel und Thomas Butz die Immobilien-Plattform für Euch besprochen und vor allem Kristaps Cuders von Coreestate zur Rede gestellt.

In den Shownotes finden sich die ganzen Fragen, Fakten und viele weitere Details zu der von uns besprochenen P2P Kredite Plattform. Viel Spaß mit der Folge:

oder gleich direkt anhören:

Was ist das P2P Cafe 10in10?

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GREV55 das erste Projekt bei Coreestate?

Das erste Projekt nennt sich Grev55 ein Anwesen in Vejle liegt auf einem Hügel mit privater Zufahrt und bietet einen Blick über die Stadt. Man kann es sich gut in Google Maps anschauen und die Projektseite bietet auch ein Video, das Innenaufnahmen von dem, wie ich finde, interessanten Objekt zeigt.

Und natürlich auch, um die Attraktivität deutlich zu steigern, ohne den alten Charme komplett zu verlieren.

Die Renovierung soll 18 Monate dauern und voraussichtlich im ersten Quartal 2025 abgeschlossen sein.

Die Rendite von GREV55

Coreestate geht von einer Wertsteigerung von 10% jährlich aus und darüber hinaus noch Mieteinnahmen durch Airbnb Vermietungen.

Mit jährlichen Mieten von bis zu 70.000 € wird dabei ausgegangen.

Neben der Wertsteigerung und Mietrendite gibt. es noch ein weiterer Benefit, das für einige Investoren interessant sein könnte

Rabatte für Eigennutzung von GREV55

GREV55 Immobilien ist nur 30 Minuten Fahrt vom Flughafen Billund entfernt, in der Nähe von Legoland, einem der besten Familienattraktionen in Europa. Frühe Investoren erhalten als Immobilienbesitzer bei Ihrem Aufenthalt eine ermäßigte Unterkunft über Airbnb.

Verfügbarkeit des Rabatts:Ab Q2 2025

Maximaler Aufenthalt:Bis der ermäßigte Preis den Investitionsbetrag erreicht.

Die Finanzierung von GREV55

Einsammeln möchte Coreestate für ihr erstes Projekt 1,6 Millionen Euro und der Objektwert nach Renovierung soll dann 2 Millionen betragen.

Die Finanzierung erfolgt über Eigenkapital ausschließlich über ein Security Token Offering (STO). Also den besagten Token auf der Ethereum Blockchain.
Also kein klassischer Kredit den wir Investoren gewähren sondern statt dessen erwerben wir Immobilien Anteile auf einer Blockchain.

Klingt kompliziert, muss es nicht sein, ich konnte meine Anteile auch per SEPA Überweisung kaufen. Trotzdem wirft das Konzept von token basierten Eigentumsanteilen für uns Kredit Investoren natürlich eine Menge an Fragen, auf die uns Krisatps im 10in10 beantwortet hat.

Wie immer gibt es im Podcast noch mehr Fragen und die kompletten Antworten von Chief Visionary Officer Kristaps Cuders und unsere Interpretation und Einschätzungen dazu

Besteht eure Plattform aktuell nur aus einem einzigen Projekt?

Ja, aktuell haben wir nur ein Projekt. Es handelt sich um Pionierarbeit, um zu testen, ob unsere Geschäftsidee, ein Objekt zu besitzen und über die Tokenisierung zu verteilen, funktioniert. Wichtig ist auch zu betonen, dass wir kein Vermittler von Darlehen sind, sondern es um den Besitz geht. Natürlich soll das später mal noch viel mehr werden.

Seid ihr reguliert?

Nein, wir sind nicht reguliert. Das ist ideal für alle, die keine Regulierung mögen. Unser Modell erlaubt es, flexibel und ohne die Einschränkungen durch regulatorische Auflagen zu arbeiten.

Warum habt ihr euch für das Projekt GREV55 als erstes ausgesucht? Ist das ein beliebter Urlaubsort oder wer soll die Wohnungen dort mieten?

Das Projekt befindet sich in der gleichen Stadt wie unser Unternehmen, was eine gute Überwachung ermöglicht. Unser Netzwerk an Fachleuten ist ebenfalls in Veilje. Die Lage ist sehr attraktiv, nahe dem Stadtzentrum, und die Immobilie ist alt, sodass eine deutliche Wertsteigerung möglich ist. Zudem ermöglicht uns die Nähe, das Projekt genau zu verfolgen und sicherzustellen, dass alle Aspekte der Renovierung und Entwicklung ordnungsgemäß umgesetzt werden.

Wie ist der aktuelle Status des Projekts?

Die Immobilie ist schon länger auf der Plattform, aber bisher wurden nur etwa 10 % der erforderlichen Mittel aufgebracht. Der Fokus liegt darauf, herauszufinden, wer am meisten Interesse an dieser neuen Form von digitalem Teileigentum zeigt – ob große Investoren, kleine Investoren oder auch Firmen. Wir sind ehrlich über den aktuellen Stand und arbeiten daran, das Interesse weiter zu steigern.

Vergeben wir hier faktisch ein Darlehen?

Nein, es handelt sich um Eigentumsanteile an der Immobilie. Da wir das nicht im Grundbuch in Millionen Stücke aufteilen können, gibt es eine SPV in Form einer dänischen AG, die im Grundbuch steht. An dieser AG besitzen wir Eigentümer dann einen Anteil und erhalten Dividenden aus den Gewinnen. Es geht also nicht um ein Darlehen, sondern um tatsächliches Eigentum.

Ist der Betrag von 1,6 Millionen auch der Marktwert?

Nein, das ist das Gesamtkapital für Erwerb und Renovierung. Das Land und das alte Haus kosten etwa 500-600.000€, und die Renovierung kostet etwa 1,2 Mio. Euro.
Das fertige Objekt wird auf 2 Mio. Euro geschätzt. Es gibt auch einen klassischen Bauherren-Puffer, falls alles wie geplant läuft und noch Geld übrig bleibt.

Warum habt ihr den Weg über die Blockchain und Tokens gewählt und nicht klassisch über einen Kredit?

Die Blockchain ermöglicht eine sichere, transparente und nachvollziehbare Fraktionalisierung von Eigentum und verhindert doppelte Verkäufe. Investoren können ihre Anteile in ihrem eigenen Wallet verwahren oder auf der Plattform lassen. Digitale Assets bieten eine moderne und funktionale Art des Investments, da der Handel auf mehreren Plattformen gleichzeitig ermöglicht wird.

Was ist der Unterschied zu einem Kredit?

Beim Besitz von Anteilen ist man tatsächlich Eigentümer eines Vermögenswerts, während man bei einem Kredit lediglich Geld verleiht. Anteile an Immobilien oder Aktien sind liquider und bieten eine transparentere Form des Eigentums. Im Gegensatz dazu bindet ein Kredit einen an eine Plattform, während man mit Anteilen an einem Vermögenswert unabhängiger handeln kann und sich eher um die Performance des Vermögenswerts selbst kümmert als um die Plattform, die ihn anbietet.

Wo können die Anteile gehandelt werden?

Es gibt eine österreichische Börse für digitale Vermögenswerte namens plus.assetera.com. Dort werden digitale Assets gehandelt. Kryptobörsen sind dagegen typischerweise für Utility Tokens oder Kryptoprodukte gedacht.

Warum alles mit Blockchain?

Blockchain-Technologien bieten eine sichere und nachvollziehbare Methode, digitale Vermögenswerte wie Immobilien anzubieten. Trotz anfänglicher Kritik sehen wir darin die Möglichkeit, legitime und hochwertige digitale Assets zu schaffen. Ähnlich wie das Internet in seinen Anfangstagen kritisiert wurde, erlebt auch die Blockchain zunächst eine Phase mit fragwürdigen Projekten.

Wie verdient ihr an der Sache mit? Gibt es neben den 10 % bei den Mieteinnahmen noch weitere Einnahmequellen für euch?

Wir sind nicht nur an der Immobilie beteiligt, sondern verdienen auch als Bauträger beim Renovieren und Umbau mit. Das bedeutet, dass wir aktiv am Bau beteiligt sind und somit direkt von der Entwicklung des Projekts profitieren. Es gibt eine Leistungsbeschreibung mit allen Details zur Renovierung und Umsetzung.

Wer kontrolliert, dass im Interesse aller Investoren gearbeitet wird?

Es gibt eine Leistungsbeschreibung mit allen Details zur Renovierung und Umsetzung. Wir Investoren haben mit dem Kauf alle Entscheidungen an die SPV abgegeben, basierend auf einem vorab bekannten Pflichtenheft. So wird sichergestellt, dass alle Maßnahmen im Interesse der Investoren durchgeführt werden.

Wer entscheidet, wann das Haus verkauft wird?

Ein Verkauf des gesamten Objektes ist nicht vorgesehen. Jeder kann jedoch jederzeit seinen Anteil handeln. Das Modell sieht vor, dass das Objekt als Eigentum zusammenbleibt und nicht verkauft wird. Stattdessen können Investoren ihre Token handeln, wenn sie nicht mehr investieren möchten.

Darf ich als Nicht-Däne Immobilien in Dänemark besitzen?

Durch den Kauf von tokenisierten Anteilen an einem Unternehmen und nicht einer Immobilie selbst kann im Grunde jeder europaweit Immobilienanteile in Dänemark kaufen. So umgehen wir die Beschränkungen für den Besitz von Immobilien durch Nicht-Dänen.

Werden die 20 % der Tokens auch von euch bezahlt?

9 % behalten wir als Kompensation unseres Gewinns. 11 % gehen an unsere Partner, die die Realisierung des Projektes vorantreiben. Die Token erhalten ihren eigentlichen Wert erst mit dem Abschluss der Renovierung, wenn Dividenden fließen.

Warum sollten Investoren Coreestate nutzen und keine etablierte Plattform?

Investoren sollten Coreestate nutzen, weil sie direkt von der Immobilienentwicklung profitieren können, indem sie Anteile direkt vom Entwickler erwerben. Diese Anteile sind schuldenfrei und offiziell registriert, was die Sicherheit der Investition gewährleistet. Zudem sind sie handelbar über externe Plattformen, was Flexibilität bietet. Coreestate ermöglicht auch Impact Investing durch die Bereitstellung von Wohnraum und bietet globale Marktzugänglichkeit für einfachen Handel und Investitionen in tokenisierte Immobilien weltweit.

Wie lange müssen Investoren warten, bis das Projekt startet?

Das Projekt startet erst, wenn genug Geld eingesammelt wurde. Die Immobilienentwicklung dauert danach mindestens ein Jahr, bevor Mieteinnahmen fließen. Bis dahin müssen Investoren Geduld haben, aber sie können ihre Anteile handeln, sobald genug Kapital eingesammelt ist.

Noch viel ausführlichen Antworten gibt es im Podcast von Kristaps:

Unser Coreestate Fazit

Definitiv eine interessante Idee, allerdings auch ein Investment, das in einem sehr frühen Stadium sich befindet.

Ob die anvisierte Rendite von 10% auch wirklich erreicht werden kann, muss die Zukunft zeigen, gerade was Mieteinnahmen und Wertsteigerung angeht, gibt es bisher ja noch keine Referenzprojekte. Wer investieren möchte, sollte sich definitiv mit dem Kaufpreisfaktor beschäftigen und selbst mal das Ganze durchrechnen.

Dieses Konzept ist eventuell für Immobilienliebhaber interessant, die sich direkt an Immobilien beteiligen möchten. Es könnte funktionieren, wäre aber vor allem dann attraktiv, wenn bereits erfolgreiche Projekte existieren würden. Aktuell ähnelt es eher einer Startup-Finanzierung mit begrenztem Potenzial.

Ein zusätzlicher positiver Aspekt könnte das Timesharing-Konzept sein, bei dem Investoren eine Immobilie selbst vergünstigt nutzen können. Dies wäre besonders für Ferienimmobilien, was GREV55 irgendwie ja auch ist, interessant.
Wer also in Dänemark in der Ecke Urlaub machen möchte, kann sich Coreestate ja mal anschauen.

Schlussendlich handelt es sich um ein innovatives Konzept mit Herausforderungen. Für experimentierfreudige Investoren oder Personen mit speziellem Bezug zur Immobilie könnte es spannend sein. Für konservative Anleger bleibt abzuwarten, wie sich diese neue Form der Immobilieninvestition weiterentwickelt.

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Tags: Das P2P Cafe